并房改委字〔2000〕第5號(hào)

第一章總則

第一條為搞好省城公有住房出售工作，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）以及省、市政府的其它有關(guān)政策法規(guī)，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)劃范圍內(nèi)的各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、國(guó)有和集體所有制企事業(yè)單位的公有住房出售，均須執(zhí)行本辦法。

第三條太原市住房制度改革辦公室（以下簡(jiǎn)稱市房改辦），負(fù)責(zé)組織實(shí)施省城公有住房出售的價(jià)格測(cè)算、評(píng)審、審核等工作。第四條太原市房地產(chǎn)管理局（以上簡(jiǎn)稱房地局）負(fù)責(zé)省城公有住房出售交易和產(chǎn)權(quán)登記管理工作。

第二章出售范圍和對(duì)象

第五條各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、國(guó)有和集體所有制企事業(yè)單位擁有合法產(chǎn)權(quán)的公有住房，均應(yīng)向有購(gòu)房意愿的職工（包括正常工作調(diào)離的非本單位現(xiàn)住戶）出售。單位之間產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的住房，原則上由現(xiàn)管房單位向市房改辦出具書(shū)面具結(jié)保證后，可向現(xiàn)住戶出售；售房款按規(guī)定比例留足維修基金后，存入房改配套銀行的指定帳戶予以封存，待產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰后再轉(zhuǎn)至原產(chǎn)權(quán)單位。

第六條下列公有住房不宜出售：

1、近期內(nèi)列入城市建設(shè)規(guī)劃和改造范圍內(nèi)的住房；

2、經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定為危險(xiǎn)的住房；

3、各項(xiàng)設(shè)施不配套的簡(jiǎn)易住房、單身宿舍等；

4、依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的住房；

5、落實(shí)私房政策范圍內(nèi)的住房；

6、經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定為具有歷史文物保護(hù)價(jià)值和紀(jì)念意義的住房；

7、校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房、教師公寓等周轉(zhuǎn)用房；

8、其它不宜出售的住房。

第七條凡具有太原市城鎮(zhèn)常住戶口的職工、居民，本著自愿的原則，可以購(gòu)買公有住房。男女職工雙方均享有購(gòu)房權(quán)利。

第三章售房?jī)r(jià)格

第八條公有住房可按成本價(jià)向職工出售，按規(guī)定給予購(gòu)房職工工齡折扣，購(gòu)房職工不享受住房專項(xiàng)補(bǔ)貼；也可按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格向職工出售，并按《山西省住房分配貨幣化實(shí)施意見(jiàn)》、《太原市住房分配貨幣化實(shí)施方案》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定給予購(gòu)房職工住房專項(xiàng)補(bǔ)貼。

第九條成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套費(fèi)）、管理費(fèi)、投資利息和稅金七項(xiàng)因素構(gòu)成。2000年公有住房出售的成本價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積845元。公有住房出售的成本價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)由市房改辦會(huì)同市物價(jià)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)抽樣測(cè)定，定期公布。

第十條經(jīng)濟(jì)適用房住房?jī)r(jià)格由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套費(fèi)）、管理費(fèi)、投資利息、稅金和3%以內(nèi)的控制利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。單位以經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售公有住房，其實(shí)際售價(jià)由市房改辦根據(jù)上述八項(xiàng)因素的實(shí)際發(fā)生額審核確定；購(gòu)房職工可領(lǐng)取的住房專項(xiàng)補(bǔ)貼額，按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格與職工個(gè)人住房合理負(fù)擔(dān)額的差額計(jì)算核定。凡經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格低于市政府公布的公有住房出售的成本價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的（2000年為每平方米建筑面積845元），應(yīng)按成本價(jià)及相關(guān)折扣政策向職工出售公有住房。

第十一條以成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售公有住房應(yīng)堅(jiān)持先評(píng)審后出售的原則。住房的實(shí)際售價(jià)要根據(jù)房屋的座落地段、層次、層高、質(zhì)量、朝向、設(shè)施、環(huán)境和裝飾等調(diào)節(jié)因素區(qū)別審核計(jì)價(jià)，各類調(diào)節(jié)因素增減系數(shù)詳見(jiàn)附表1—8。

第十二條職工以成本價(jià)購(gòu)買公有住房由售房單位給予下列折扣：

1、凡購(gòu)買現(xiàn)住房的，給予房屋售價(jià)5%的折扣；現(xiàn)住房折扣至2000年底取消。

2、售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工1992年（含）以前的工齡給予工齡折扣，每一年工齡每平方米建筑面積折扣額7.14元。1992年（含）以前離退休的職工，其工齡折扣的年限，從參加工作起，計(jì)算至國(guó)家規(guī)定的離退休年齡（提前離退休的，應(yīng)算到離退休年齡或1992年）。

第十三條以成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售公有住房，要按房屋竣工的實(shí)際年限扣除折舊。磚混結(jié)構(gòu)的住宅折舊率為每年2%，最高折舊年限30年；鋼混結(jié)構(gòu)的住宅折舊率為每年1.5%，最高折舊年限50年。

第十四條出售公有住房，按所售房屋的建筑面積計(jì)算售價(jià)。建筑面積的計(jì)算方法統(tǒng)一按建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則〉（試行）的通知》（建房〔1995〕517號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

第十五條各類人員的住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)為：國(guó)家公務(wù)員和參照公務(wù)員對(duì)待的職工：地廳級(jí)和具有高級(jí)職稱的專業(yè)技術(shù)人員140平方米；縣處級(jí)和具有中級(jí)職稱的專業(yè)技術(shù)人員100平方米；科級(jí)和科級(jí)以下80平方米。在崗的技術(shù)工人：高級(jí)技師100平方米；技師80平方米；其他人員60平方米。

根據(jù)省委辦公廳、省政府辦公廳《印發(fā)關(guān)于認(rèn)真清理違反規(guī)定集資建房、建私房等五個(gè)實(shí)施意見(jiàn)的通知》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)和自收自支事業(yè)單位各類人員的住房面積標(biāo)準(zhǔn)，由本單位職工代表大會(huì)參照上述標(biāo)準(zhǔn)自行確定，報(bào)經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)后執(zhí)行。由于現(xiàn)實(shí)生活中還有很多單位職工住房水平達(dá)不到以上標(biāo)準(zhǔn)，因此，上述住房標(biāo)準(zhǔn)只是公有住房出售中計(jì)算各類人員住房是否超標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是職工住房必須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，也不是分配住房的標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條要嚴(yán)格控制各類人員購(gòu)買公有住房時(shí)的面積標(biāo)準(zhǔn)。超標(biāo)部分面積執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，不享受工齡補(bǔ)貼。以成本價(jià)出售公有住房，超標(biāo)部分在20平方米以內(nèi)的，市場(chǎng)價(jià)按成本價(jià)加15%調(diào)節(jié)系數(shù)測(cè)定；超標(biāo)部分在21——60平方米的，市場(chǎng)價(jià)按成本價(jià)加30%調(diào)節(jié)系數(shù)測(cè)定；超標(biāo)部分在61平方米以上的，市場(chǎng)價(jià)按成本價(jià)加60%調(diào)節(jié)系數(shù)測(cè)定；以經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售公有住房，超標(biāo)部分的市場(chǎng)價(jià)按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格加30%的調(diào)節(jié)系數(shù)測(cè)定。

第十七條住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)每平方米建筑面積實(shí)際售價(jià)按下列公式計(jì)算：

成本價(jià)實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)－7.14×折扣工齡）×（1－折舊率×折舊年限）＋成本價(jià)×（地區(qū)差價(jià)系數(shù)＋環(huán)境系數(shù)＋朝向系數(shù)＋層次系數(shù)＋層高系數(shù)＋設(shè)施系數(shù)＋裝飾系數(shù)＋現(xiàn)住房折扣系數(shù)＋其它系數(shù)）。

經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際售價(jià)=經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格×（1—折舊率×折舊年限）＋經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格×（地區(qū)差價(jià)系數(shù)＋環(huán)境系數(shù)＋朝向系數(shù)＋層次系數(shù)＋層高系數(shù)＋設(shè)施系數(shù)＋裝飾系數(shù)＋現(xiàn)住房折扣系數(shù)＋其它系數(shù)）。

超標(biāo)部分每平方米建筑面積實(shí)際售價(jià)按下列公式計(jì)算：

實(shí)際售價(jià)=市場(chǎng)價(jià)×（1—折舊率×折舊年限）＋市場(chǎng)價(jià)×（地區(qū)差價(jià)系數(shù)＋環(huán)境系數(shù)＋朝向系數(shù)＋層次系數(shù)＋層高系數(shù)＋設(shè)施系數(shù)＋裝飾系數(shù)＋現(xiàn)住房折扣系數(shù)＋其它系數(shù)）。

每套住房應(yīng)收售房款按下列公式計(jì)算：

應(yīng)收售房款=標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)實(shí)際售價(jià)×標(biāo)準(zhǔn)面積＋超標(biāo)部分實(shí)際售價(jià)×超標(biāo)面積。

第四章出售程序

第十八條出售公有住房按下列程序辦理：

1、售房單位向市房改辦提交售房申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)告須注明擬售住房產(chǎn)權(quán)來(lái)源、座落、面積、套數(shù)等內(nèi)容，并填寫(xiě)《太原市房改住房出售評(píng)審申報(bào)表》。

2、經(jīng)市房改辦初審符合出售條件后，售房單位填寫(xiě)《太原市單位出售公有住房評(píng)審結(jié)論表》，同時(shí)提供下列證件，以供審驗(yàn)：

1）房屋的所有權(quán)證；

2）房屋建設(shè)工程決算書(shū)；

3）房屋工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，施工圖；

4）煤氣全額集資款及超標(biāo)準(zhǔn)裝修個(gè)人出資現(xiàn)金交納憑據(jù)。

3、公有住房出售評(píng)審機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)出售的住房進(jìn)行實(shí)地勘察后確定各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)，作出評(píng)審結(jié)論。

4、測(cè)仗、核實(shí)銷售面積并繪制所售房屋平面圖；計(jì)算每套住房售價(jià)并收存售房款。

5、售房單位將《太原市房改住房出售審批表》、《太原市職工購(gòu)買公有住房花名登記表》、《房地產(chǎn)平面圖面積計(jì)算表》、《太原市房地產(chǎn)平面圖》、《房屋所有權(quán)證》送市房改辦審核。

6、市房改辦審核后，由市房地局辦理交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

第五章權(quán)利和義務(wù)

第十九條以成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu)買的公有住房，個(gè)人擁有全部產(chǎn)權(quán)（包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)、可以繼承等）。

第二十條購(gòu)房人應(yīng)合理使用所購(gòu)住房，不得改變住房的使用性質(zhì)；不得拆改、損壞房屋總體承重結(jié)構(gòu)；未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得更改煤氣管線、供電線路、供暖設(shè)施和上下水管線。凡違犯規(guī)定擅自更改者，由購(gòu)房人負(fù)責(zé)修復(fù)并處以罰款；造成嚴(yán)重后果者，依法追究責(zé)任。

第二十一條購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)住房?jī)?nèi)部進(jìn)行裝飾、裝修，需向負(fù)責(zé)該房屋物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)并在機(jī)構(gòu)監(jiān)督下施工。

第二十二條購(gòu)房人應(yīng)自覺(jué)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋共用部位、共用設(shè)施。凡因使用不當(dāng)造成損壞者，由使用人出資修復(fù)；故意損壞者，追究相關(guān)責(zé)任。

第二十三條購(gòu)房人應(yīng)自覺(jué)遵守居民行為準(zhǔn)則，遵守社會(huì)公德，不得將私人物品存放在共用部位。

第六章售后維修管理

第二十四條已售公有住房要逐步實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理。以成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售、購(gòu)房人擁有全部產(chǎn)權(quán)的住房，在辦理完全部售房手續(xù)、購(gòu)房人取得《房屋所有權(quán)證》之后半年內(nèi)，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修管理。半年后由“業(yè)主管理委員會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）選聘物業(yè)管理企業(yè)管理。以往歷年以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售、原房屋產(chǎn)權(quán)單位尚擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，可由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修和管理。

第二十五條單位向職工出售的住房，十年內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題和兩年內(nèi)出現(xiàn)的裝修設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題，由售房單位負(fù)責(zé)保修。售房單位發(fā)生分立、合并或取消的，由負(fù)責(zé)該房屋物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)從“房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金”中出資維修。

第二十六條公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：

1、售房單位按照一定比例從售房款中提取。其中，多層住宅按售房款的20%提??；高層住宅按售房款的30%提取。

2、購(gòu)房職工按購(gòu)房款的2%繳交。“房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金”的管理和使用，執(zhí)行建設(shè)部、財(cái)政部“建住房〔1998〕213號(hào)”文件（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》）的有關(guān)規(guī)定。

第二十七條房屋共用部位包括樓頂、內(nèi)外墻體（框架）、外墻面、基礎(chǔ)、樓梯間、走廊通道、煙道、垃圾道、單元門(mén)窗等。房屋共用設(shè)施包括上下水干管、總表至分表的照明電路干線、煤氣干線、高壓水泵、消防設(shè)施、電梯等。

第二十八條房屋共用部位和共用設(shè)施由負(fù)責(zé)該房屋物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修；維修費(fèi)用從基金中列支。

第二十九條物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要對(duì)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)，保證其正常使用。

第三十條房屋的自用部位和自用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，由購(gòu)房人自行負(fù)責(zé)、費(fèi)用自理。

第三十一條房屋的自用部位和自用設(shè)施，指戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)施，包括水、電、暖、煤氣戶表以內(nèi)的管線和陽(yáng)臺(tái)。

第七章政策性調(diào)購(gòu)住房

第三十二條職工購(gòu)買公有住房后，如職務(wù)、職稱晉升且購(gòu)房職工夫妻雙方所在單位可重新分配住房時(shí)，允許職工將已購(gòu)公有住房按屆時(shí)政府公布的公有住房出售的成本價(jià)售給原產(chǎn)權(quán)單位，并按屆時(shí)成本價(jià)及公房出售政策重新購(gòu)房。每戶家庭只允許調(diào)購(gòu)一次公有住房。職工以經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買公有住房后，不允許進(jìn)行政策性調(diào)購(gòu)。

第三十三條職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，按屆時(shí)成本價(jià)出售給原產(chǎn)權(quán)單位，增值收益由職工和原產(chǎn)權(quán)單位按各自所擁有的產(chǎn)權(quán)比例分成。

第三十四條職工以成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，按屆時(shí)成本價(jià)出售給原產(chǎn)權(quán)單位，收益全部歸個(gè)人所有。

第三十五條出售所購(gòu)公有住房時(shí)，原售房時(shí)給予職工的工齡折扣、現(xiàn)住房折扣和一次性付款折扣不再扣還原產(chǎn)權(quán)單位。

第三十六條職工出售所購(gòu)公有住房時(shí)，房屋的地區(qū)、環(huán)境、朝向、層次、層高、設(shè)施、裝飾等調(diào)節(jié)系數(shù)，按屆時(shí)房改政策的規(guī)定執(zhí)行。計(jì)算折舊的年限為從職工購(gòu)買所出售住房時(shí)起至出售當(dāng)年止。所售房屋的質(zhì)量及其他調(diào)節(jié)系數(shù)須經(jīng)市房改辦實(shí)地評(píng)估確定。

第三十七條職工出售所購(gòu)公有住房后，重新以成本價(jià)購(gòu)房時(shí)，不再給予工齡折扣。

第八章配套政策

第三十八條職工第一次以成本價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買公有住房，免征契稅。

第三十九條公有住房出售收入必須全部存入房改配套銀行。專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。售房款可用于：

1、提取房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金；

2、提取各單位原住房管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制資金；

3、繳存職工住房公積金單位補(bǔ)助部分；

4、發(fā)放職工住房專項(xiàng)補(bǔ)貼；

5、支付集資建房單位出資部分。

第四十條嚴(yán)禁單位擅自定價(jià)，擅自出售公有住房。凡未經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)出售的公有住房一律無(wú)效，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理交易和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四十一條嚴(yán)禁壓低房?jī)r(jià)出售公有住房，不準(zhǔn)借房改之機(jī)搞新的不正之風(fēng)。多購(gòu)或套購(gòu)住房的，一經(jīng)查出，除作廢產(chǎn)權(quán)外，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

第四十二條售房單位和個(gè)人，要如實(shí)反映和提供房屋基本情況，不準(zhǔn)弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除不予審批外，對(duì)已評(píng)審過(guò)的單位，終止售房手續(xù)并處以實(shí)際售房款總額1%—5%的罰款。

第四十三條房改部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)嚴(yán)格按照政策規(guī)定，審核辦理各單位出售公有住房的手續(xù)；凡違犯政策、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第九章附則

第四十四條公有住房出售的原有關(guān)政策規(guī)定凡與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

第四十五條本辦法由市房改辦負(fù)責(zé)解釋。

第四十六條本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施。