1、簡述物業(yè)環(huán)境管理包括哪些內容?

答：物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施和場地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲害防治等管理服務。

第一節(jié) 清潔衛(wèi)生管理

1、簡述清潔衛(wèi)生服務的內容?

答：物業(yè)的清潔衛(wèi)生服務的基本內容有：

(1)建筑外公共區(qū)域清潔;

(2)建筑物內公共區(qū)域清潔;

(3)垃圾收集與處理;

(4)管道疏通服務;

(5)外墻清洗;

(6 )泳池清潔;

(7)上門有償清潔服務;

(8)專項清潔工作。

2、簡述清潔衛(wèi)生管理的基本方法有哪些?

答：清潔衛(wèi)生管理的基本方法有：

(1)清潔衛(wèi)生操作的基本方法有

清潔衛(wèi)生操作的基本方法包括：全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、泳池循環(huán)過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。

(2)清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法

清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類：外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實施;自行作業(yè)是由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內自行實施清潔服務工作。

3、簡述清潔工作的日常管理方法與要點?

答：清潔工作日常管理由日檢、月檢及專項抽檢組成，其中日檢應覆蓋小區(qū)主要實內外公共區(qū)域。檢查的主要部位有：建筑物的內外墻角、地面、頂棚、天臺、道路、停車場、公共區(qū)域門窗、扶手等。

同時還要區(qū)分物業(yè)類型，注意檢查以下方面：

(1)多層小區(qū)

①室外沙井及排水明溝內的煙頭等垃圾雜物、積水;

②綠化帶內垃圾雜物;

③樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網、生活雜物;

④業(yè)主信報箱上部的積塵;

⑤樓梯扶手積塵;

⑥室外公共區(qū)域的垃圾雜物;

⑦公共區(qū)域各類亂張貼;

⑧停車蓬(場)內及頂棚垃圾雜物、積塵;

⑨清潔工儀容儀表及工作紀律等;

此外，北方地區(qū)冬天還應重點檢查道路積雪，積冰情況，及時清掃積雪、避免因雨雪天路滑對小區(qū)居民造成傷害。

(2)高層小區(qū)及寫字樓

①大堂地面光澤度，各公共區(qū)域地腳線積塵;

②室外沙井及排水明溝內煙頭等雜物、積水;

③各類機房，設備房內的積塵;

④公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼;

⑤電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內沙粒雜物、積水;

⑥信報箱、窗臺上平面積塵;

⑦綠化帶、花壇內垃圾雜物;

⑧地下停車場排水溝積水及雜物、管線積塵等;

⑨清潔工儀容儀表及工作紀律等。

第二節(jié) 白蟻及衛(wèi)生蟲防治

1、簡述白蟻的防治方法有哪些?

答：白蟻的防治方法有：挖巢法、藥殺法、誘殺法、生物防治法。

(1)挖巢法：挖巢法是根據蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖出的辦法。

(2)藥殺法：藥殺法是通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物，是出入的白蟻身上沾上白蟻藥粉，藥粉通過相互傳染傳遞給其他白蟻，導致整巢白蟻中毒死亡。

(3)誘殺法：誘殺法有藥物誘殺和燈光誘殺兩種方法。

(4)生物防治法：利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺。

2、簡述其他蟲害的防治?

答：(1)鼠害的防治方法主要有：防鼠、化學滅鼠、器械滅鼠、生物滅鼠。

(2)滅蚊的方法主要有：環(huán)境治理、藥殺。

(3)滅蠅(ying)的方法主要有：環(huán)境治理、誘殺、藥殺。

(4)滅蟑的方法主要有：

①對建筑物各種孔縫進行堵眼;(填縫堵眼)

②嚴格控制食物及水源，及時清理生活垃圾，消除蟑螂食物;(清理垃圾)

③徹底整頓室內衛(wèi)生，清除殘留卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度;(搞好衛(wèi)生)

④利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等化學防治。(藥殺)

第三節(jié) 綠化管理

1、簡述物業(yè)綠化管理的基本內容?

答：物業(yè)綠化管理的基本內容包括：

(1)日常管理

綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。另外，日常管理中還包括園林建筑小品維護、綠化標識制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)等。

(2)翻新改造

綠化翻新改造內容包括草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。

(3)花木種植

花木種植包括苗圃花木種植及工程苗木種植。

(4)環(huán)境布置

環(huán)境布置是指節(jié)假日或喜慶等特殊場合對小區(qū)公共區(qū)域或會議場所等進行花木裝飾等布置。

(5)綠化有償服務

綠化有償服務是利用物業(yè)管理物業(yè)服務企業(yè)所擁有的園林綠化專業(yè)人才開展針對業(yè)主、物業(yè)使用人甚至是物業(yè)管理區(qū)域外其他單位的綠化有償服務。

2、簡述各類物業(yè)的綠化管理要求?

答：各類物業(yè)的綠化管理要求包括基本要求和針對性要求。

(1)基本要求是：保持植物正常生長;加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人生活活動的綠化植株進行改造、減少人為踐踏對綠化造成的危害;創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳。

(2)針對性要求：不同類型的物業(yè)，應根據物業(yè)不同特點和要求實施針對性管理。

①酒店及會所綠化

a、合理劃分工作范圍;

b、靈活調整工作時間。

②學校綠化管理

對于校園布局緊湊、人員活動較多的區(qū)域，應采用精品式管理，對綠籬、灌木等進行人工造型修剪，及時清除殘花敗葉，保持綠化環(huán)境整潔、富于生氣;

對小游園、坡地、備用地等人員活動較少的地方以及全校的大喬木則宜采用自然式的管理，保持樹形生長自然，以保持學校綠化環(huán)境的幽靜、協(xié)調。

③醫(yī)院綠化

醫(yī)院綠化管理時，要對園林綠化植物的保潔、清殘及植物長勢進行重點管理。避免過多的人為修剪，保持植物良好的長勢，創(chuàng)造清新、幽雅、舒適的環(huán)境。

④機關單位的綠化

機關單位的綠化管理要求莊嚴、整潔、高雅。多做規(guī)則式設計，比較講究立體空間的垂直綠化。修剪及清除枯枝黃葉應是機關綠化管理的重點。

⑤工廠綠化

工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大，其植物綠化功能以環(huán)保為主，在植物選用上多選用生長快，成活率高、抗性強的樹種。綠化管理中，要注意合理澆水，尤其注意不要使用工廠排出的有污染的水來澆植物，而盡量使用自然水。

⑥大型公共物業(yè)綠化

大型公共物業(yè)有人流量大、交通疏導要求高、人為破壞綠化植物多等特點。針對這些特點、在進行綠化管理時必須注意：

a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。

b、不宜使用果樹或大花植物做綠化。

c、植物養(yǎng)護應注意綠地的維護、避免人為因素造成植物損壞。

3、簡述各類綠化植物檢查日常管理的方法?

答：日常管理的方法包括：建立健全綠化管理制度、明確日常綠化檢查內容與檢查重點。

各類綠化植物檢查重點內容：

(1)喬木

蟲害、病害的情況;攀爬及寄生植物情況;有無枯黃枝及折斷枝;植物長勢及肥水情況;植物修剪狀況。

(2)灌木植物蟲害、病害的情況;有無攀爬及寄生植物;植物肥水狀況;有無枯黃枝及折斷枝;植物修剪、造型狀況、植物生長勢;松土除草狀況等。

(3)綠籬及造型植物

蟲害、病害情況;修剪造型情況;有無寄生或雜生植物、雜草;施肥及水分狀況;有無枯黃枝、空堂、空腳現(xiàn)象;生長勢;有無垃圾雜物等。

(4)地栽花卉

有無殘花、觀花植物結果枝、黃葉;有無蟲害、病害;施肥及水分狀況;有無枯黃枝;植物花后修剪狀況;生長勢;松土除草;有無垃圾雜物等。

(5)草坪

雜草狀況;修剪是否及時;施肥、淋水是否合理;表面平整度、禿斑;垃圾雜物。

(6)綠化保潔

草坪內垃圾雜物及落葉;灌木及綠籬下落葉雜物;地栽花卉內垃圾雜物;有機肥料裸露情況;花盆花槽內煙頭等雜物;室內花木葉面是否積塵等。

(7)棕櫚(zhonglu：及棕樹)科植物

枯黃葉能否及時清除;花苞及花果枝及時清除;病蟲害情況等。

(8)花卉

花壇擺設造型、花壇植物的殘花清理情況、花壇衛(wèi)生等。

(9)植物枯黃葉情況、植物葉面積塵情況、植物盆內雜物清理情況、植物生長情況等。

第八章 物業(yè)環(huán)境管理

1、簡述物業(yè)環(huán)境管理包括哪些內容?

第一節(jié) 清潔衛(wèi)生管理

1、簡述清潔衛(wèi)生服務的內容?

2、簡述清潔衛(wèi)生管理的基本方法有哪些?

3、簡述清潔工作的日常管理方法與要點?

第二節(jié) 白蟻及衛(wèi)生蟲防治

1、簡述白蟻的防治方法有哪些?

2、簡述其他蟲害的防治?

第三節(jié) 綠化管理

1、簡述物業(yè)綠化管理的基本內容?

2、簡述各類物業(yè)的綠化管理要求?

3、簡述各類綠化植物檢查日常管理的方法?

案例題

案例一

某物業(yè)服務公司負責管理的某小區(qū)是已經投入使用15年的住宅小區(qū)，建筑面積60萬m2,以高層建筑為主。最近一段時間業(yè)主頻頻反映小區(qū)內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業(yè)服務企業(yè)采取一些措施。

問題：

1、產生上述情況的可能原因有哪些?

答：產生上述情況的可能原因是環(huán)境臟亂導致。其中，積水較多是孳生蚊蠅的主要原因，有食物是老鼠較多的原因。

2、應采取怎樣的措施來解決這一問題?

答：(1)蚊子防治方法包括：加強環(huán)境治理。及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，對于大面的積水，若無法投藥，則可適當養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食;對于小面積的積水，一般通過排水或加藥來殺滅幼蟲。小區(qū)內蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、地面積水、業(yè)主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。

為了達到群防群治，物業(yè)服務項目機構除應定期清理積水，保持衛(wèi)生及適當噴殺成蚊外，還應該積極做好“四害”(鼠、蚊、蠅、蟑)知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所。

(2)鼠害的防治方法主要有：防鼠、化學滅鼠、器械滅鼠、生物滅鼠;同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合。

(3)蠅的防治方法包括：環(huán)境治理;誘殺;藥殺。

案例二

陳大媽居住在某小區(qū)，2011年10月的某天下午晚飯后，陳大媽在小區(qū)活動區(qū)域內進行鍛煉，廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉以落，枯枝清晰可見。突然，一陣旋風刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的陳大媽被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞訊趕來的保安員把陳大媽送到醫(yī)院。

問題：

1、請問物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內老楊樹是否有管理義務?如果沒有管理義務，說明為什么?

答：物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內的老楊樹有管理義務。居住小區(qū)物業(yè)管理的內容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)的老楊樹有管理義務。

2、物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內老楊樹是否有管理義務，其基本要求有哪些?

答：有管理義務，綠化管理的基本要求包括：

(1)保持植物正常生長;

(2)加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;

(3)及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造，減少人為踐踏對綠化造成的危害。

(4)創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳。

3、對于此案的樹木致人受傷，物業(yè)服務企業(yè)是否應該承擔賠償責任?

答：對于此案的樹木致人受傷，物業(yè)服務企業(yè)應負賠償責任。老楊樹上的枯枝被一陣風吹過就會斷裂，已經給樹周圍的人構成人生和財產傷害的威脅，而物業(yè)服務企業(yè)作為老楊樹的管理者應該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，為及時采取適當措施，故應就枯枝斷裂造成的損失承擔賠償責任。

案列三

某商住樓業(yè)主小高在經過其所住的商住樓大堂時，因地面有油漬(zi)地滑而摔倒在地，造成骨折住院，花費醫(yī)療費用數(shù)千元。小高認為其摔倒主要是因為地面油漬地滑，因此，物業(yè)服務企業(yè)應負擔一定責任，賠償其醫(yī)療費、誤工費和精神損失費。

問題：

該物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔責任。為什么?

答：該物業(yè)服務企業(yè)應該承擔責任。具體分析如下：

物業(yè)服務企業(yè)對其大堂具有管理責任。物業(yè)服務企業(yè)應該對建筑物內公共衛(wèi)生進行清潔。包括：大堂清潔、地面清潔、電梯及公共樓梯走道清潔、衛(wèi)生間清潔等。對公共場所應該跟蹤保潔，做到無積物、無果皮、無紙屑(xie)、無痰跡等等。對大堂清潔要求地面光潔、晶面研磨光澤均勻等。應保證行人在大堂內正常行走的安全，故若經證實小高摔倒卻因大堂地面濕滑造成，而物業(yè)服務企業(yè)對此面有油漬濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當或不及時，或未設明顯警示標志等提醒行人，則應承擔賠償責任。

案例四

華貿小區(qū)為2011年新建的一個多層住宅小區(qū)，但是，近日有業(yè)主頻頻向管理處反映樓道衛(wèi)生很差。于是，管理處服務中心安排事務助理現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)樓梯間走廊確實存在一些紙屑、花生殼等垃圾。管理處馬上找到清潔管理負責人，將現(xiàn)場清理干凈后問其原因時，負責人解釋此樓道負責打掃的工作人員今天有事情請假沒有打掃。

問題：

1、假如你是某物業(yè)管理公司的環(huán)境管理人員，負責環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理工作，請說明清潔衛(wèi)生服務的主要內容和物業(yè)綠化管理的基本要求。

答：(1)清潔衛(wèi)生服務的主要內容有：

①建筑物外公共區(qū)域衛(wèi)生;

②建筑物內公共區(qū)域衛(wèi)生;

③垃圾收集與處理;

④管道疏通服務;

⑤外請清洗;

⑥泳池清潔;

⑦上門有償清潔服務;

⑧專項清潔服務。

(2)物業(yè)綠化管理的基本要求是：

①保持植物正常生長;

②加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;

③及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造，減少人為踐踏對綠化造成的危害。

④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳。

2、作為一個多層小區(qū)，日常的清潔工作應該注意檢查哪些方面?

答：作為一個多層小區(qū)，日常的清潔工作應注意以下幾方面的檢查：

①室外沙井及排水明溝內的煙頭等垃圾雜物、積水;

②綠化帶內垃圾雜物;

③樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網、生活雜物;

④業(yè)主信報箱上部的積塵;

⑤樓梯扶手積塵;

⑥室外公共區(qū)域的垃圾雜物;

⑦公共區(qū)域各類亂張貼;

⑧停車蓬(場)內及頂棚垃圾雜物、積塵;

⑨清潔工儀容儀表及工作紀律等;

此外，北方地區(qū)冬天還應重點檢查道路積雪，積冰情況，及時清掃積雪、避免因雨雪天路滑對小區(qū)居民造成傷害。

3、案例中，由于工作人員休息，是否可以當天不進行清潔?

答：不可以。清潔工作應嚴格按照《物業(yè)服務合同》的清潔頻率和標準操作。如工作人員請假應迅速安排其他人員進行打掃，如有不符合要求，應嚴格按照相關約定和制度進行處罰。

案例五

亂派招貼是市場經濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延于城市的大街小巷，并被人戲稱為城市的“牛皮癬”。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的A花園，也未能幸免。該小區(qū)管理處欲下大力氣加以整治，力求開辟出一方凈土。通過加強護衛(wèi)巡邏工作，很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在劉內亂活塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象，卻屢禁不止。實行封閉式管理的樓宇內部，又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內廣告的派發(fā)有三種情況：一是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為;二是以探訪名義上樓而實有其他意圖的住戶親友乘隙所為;三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為。

問題：

1、請問物業(yè)服務企業(yè)在環(huán)境管理方面的重點是什么?

答：物業(yè)服務企業(yè)應在環(huán)境管理上重點做好以下工作：

(1)清潔衛(wèi)生服務;

(2)綠化管理服務。

2、請根據案例中的情況制定管理辦法?

答：物業(yè)管理公司可以采取以下幾種方法進行管理：

(1)疏導管理。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務，變堵為疏(先提供正當渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進而實現(xiàn)對其的有序管理。

(2)說服教育。發(fā)現(xiàn)樓內派發(fā)廣告，當即按照廣告上的聯(lián)系渠道，或打電話要人前來，指出其錯誤做法和應當怎樣去做，敦促其依規(guī)行事。

(3)對屢教不改的強制管理。某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派廣告，就把列入“黑名單”，嚴格限制這些單位在花園內的經營活動，直至其作出保證，并確實校正了自己的違規(guī)行為為止。