不在指定位置安裝空調(diào)

某小區(qū)不按物業(yè)公司的規(guī)定位置安裝空調(diào)，物業(yè)公司進行管理時，業(yè)主堅持要在自己選擇的位置安裝，空調(diào)公司的安裝人員也在一旁鼓動，助長了業(yè)主的不滿情緒。

此案問題有：

1、面對此種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理和業(yè)主的關(guān)系？

2、面對此種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理和空調(diào)公司安裝人員的關(guān)系？

分析參考

1、面對此種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采用溝通說服的方法來引導(dǎo)業(yè)主，也可采用請其他業(yè)主和業(yè)委會共同說服的方法，來增加裝修業(yè)主的壓力，使其放棄自己的打算。如果處理無效，企業(yè)也可采取一些臨時的強制措施來制止。

2、空調(diào)公司安裝人員可采用分化的辦法來減少同業(yè)主之間的合力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將空調(diào)公司的工作人員叫到一邊，進行告誡，如果執(zhí)意違規(guī)，你們將進行小區(qū)管理黑名單，你們在本小區(qū)的做生意，將不會得到物業(yè)公司的支持，要求空調(diào)公司工作人員配合物業(yè)公司的工作。

物業(yè)管理牽涉到方方面面，我們在處理問題時要注意巧妙地借人之力、成我之事。

私自改變下水道

樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變了廢水下水立管的三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。

此案問題有：

1、顧某能否將儲藏室添裝為衛(wèi)生間？

2、對顧某的行為應(yīng)作如何處理？

分析參考：

1、由于儲藏室未做防水處理，也未正常安裝排水設(shè)施，添裝為衛(wèi)生間后存在漏水隱患，故不能將儲藏室添加為衛(wèi)生間。

2、此案同前案一樣，《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。據(jù)此規(guī)定可見，業(yè)主雖然對室內(nèi)裝修具有自主決定權(quán)，但裝修之時，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

此案業(yè)主的裝修行為，已經(jīng)嚴重損害了樓下業(yè)主的合法權(quán)益，故應(yīng)進行強力制止，樓下業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有權(quán)要求其拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水的下水立管的下水管恢復(fù)原狀。如樓上顧某不予糾正，樓下業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有權(quán)向法院訴訟，要求顧某承擔民事責(zé)任。

陽臺廢水通入公共下水管

去年9月，許先生在自家陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設(shè)施。排水管、排糞管經(jīng)過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。10月，物業(yè)管理部門向許先生發(fā)出了限期拆除違章搭建的通知書，但許先生并未理睬。于是，葉先生告到法院。此案問題有：

許先生裝修是否屬于違規(guī)和侵權(quán)行為？

許先生裝修行為的確屬于違規(guī)行為。建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間?！痹S先生裝修行為明顯的違規(guī)了此規(guī)定，故屬于違規(guī)行為。

同時。許先生擅自在陽臺上搭建衛(wèi)生設(shè)施，對葉先生住房的安全存在影響，這侵犯了葉先生居住生活的民事權(quán)利，故屬于侵權(quán)行為。

拆除凸出式防盜窗

某天凌晨，業(yè)主范某忽然發(fā)現(xiàn)家中有小偷正在偷東西，他大喝一聲跳起來抓小偷，不料小偷立即逃到陽臺，像個“蜘蛛俠"似的跳到樓下的防盜窗上，再順利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某認為小偷就是攀爬防盜窗上來的，遂要求物業(yè)公司拆除這種凸出式防盜窗。

本案的問題有：

針對業(yè)主提出的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如果處理？

1、對尚未安裝防盜窗的業(yè)主，在安裝防盜窗時提請其注意，不要安裝凸出式防盜窗，以避免后面產(chǎn)生的矛盾。

2、召開小區(qū)業(yè)主大會，對小區(qū)是否安裝對凸出式防盜窗進行表決。如果兩個1/2以上的業(yè)主，均不同意安裝，形成業(yè)主大會決議，并向小區(qū)全體業(yè)主公告。

3、根據(jù)業(yè)主大會決議，對已經(jīng)安裝的業(yè)主向其發(fā)出通知，要求其自行拆除。

4、安裝業(yè)主如拒不拆除，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采用請業(yè)主委員會督促、請政府管理部門行政處罰或采用法院訴訟的方式來加以解決。

衛(wèi)生間私自開窗

住在16樓的業(yè)主王某，在自己室內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，認為是自己的物業(yè)就有權(quán)破墻開窗，因此繼續(xù)施工，致使16層到底層墻面被泥漿污染。

此案問題有：

1、業(yè)主的物業(yè)權(quán)責(zé)有哪些？

2、對此業(yè)主的違規(guī)行為可作如何處理？

分析參考：

1、《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。據(jù)此規(guī)定可見，業(yè)主雖然對室內(nèi)裝修具有自主決定權(quán)，但裝修之時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。此案業(yè)主的裝修行為，已經(jīng)危及到了建筑物的安全，也損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，故應(yīng)進行強力制止。

2、對此業(yè)主的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除采用告知、勸阻和報告的方式處理外，還可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條:"業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”的規(guī)定，拆除墻上窗戶，恢復(fù)原狀、清洗墻面污染等事項，對違規(guī)業(yè)主進行訴訟。（摘自山西物業(yè)公眾號）