并房改委字〔2000〕第5號

 

第一章            總  則

 

第一條  為搞好省城公有住房出售工作，逐步實現(xiàn)住房商品化、社會化，根據(jù)《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）、《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）以及省、市政府的其它有關政策法規(guī)，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)劃范圍內的各級黨政機關、群眾團體、國有和集體所有制企事業(yè)單位的公有住房出售，均須執(zhí)行本辦法。

第三條  太原市住房制度改革辦公室（以下簡稱市房改辦），負責組織實施省城公有住房出售的價格測算、評審、審核等工作。第四條太原市房地產管理局（以上簡稱房地局）負責省城公有住房出售交易和產權登記管理工作。

第二章            出售范圍和對象

第五條各級黨政機關、群眾團體、國有和集體所有制企事業(yè)單位擁有合法產權的公有住房，均應向有購房意愿的職工（包括正常工作調離的非本單位現(xiàn)住戶）出售。單位之間產權有爭議的住房，原則上由現(xiàn)管房單位向市房改辦出具書面具結保證后，可向現(xiàn)住戶出售；售房款按規(guī)定比例留足維修基金后，存入房改配套銀行的指定帳戶予以封存，待產權關系明晰后再轉至原產權單位。

第六條  下列公有住房不宜出售：

1、近期內列入城市建設規(guī)劃和改造范圍內的住房；

2、經有關部門鑒定為危險的住房；

3、各項設施不配套的簡易住房、單身宿舍等；

4、依法限制產權轉移的住房；

5、落實私房政策范圍內的住房；

6、經有關部門鑒定為具有歷史文物保護價值和紀念意義的住房；

7、校園內不能分割及封閉管理的住房、教師公寓等周轉用房；

8、其它不宜出售的住房。

第七條  凡具有太原市城鎮(zhèn)常住戶口的職工、居民，本著自愿的原則，可以購買公有住房。男女職工雙方均享有購房權利。

 

第三章  售房價格

第八條  公有住房可按成本價向職工出售，按規(guī)定給予購房職工工齡折扣，購房職工不享受住房專項補貼；也可按經濟適用住房價格向職工出售，并按《山西省住房分配貨幣化實施意見》、《太原市住房分配貨幣化實施方案》及《實施細則》的規(guī)定給予購房職工住房專項補貼。

第九條  成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套費）、管理費、投資利息和稅金七項因素構成。2000年公有住房出售的成本價平均標準為每平方米建筑面積845元。公有住房出售的成本價平均標準由市房改辦會同市物價、統(tǒng)計等部門抽樣測定，定期公布。

第十條  經濟適用房住房價格由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套費）、管理費、投資利息、稅金和3%以內的控制利潤八項因素構成。單位以經濟適用住房價格出售公有住房，其實際售價由市房改辦根據(jù)上述八項因素的實際發(fā)生額審核確定；購房職工可領取的住房專項補貼額，按經濟適用住房價格與職工個人住房合理負擔額的差額計算核定。凡經濟適用住房價格低于市政府公布的公有住房出售的成本價平均標準的（2000年為每平方米建筑面積845元），應按成本價及相關折扣政策向職工出售公有住房。

第十一條  以成本價或經濟適用住房價格出售公有住房應堅持先評審后出售的原則。住房的實際售價要根據(jù)房屋的座落地段、層次、層高、質量、朝向、設施、環(huán)境和裝飾等調節(jié)因素區(qū)別審核計價，各類調節(jié)因素增減系數(shù)詳見附表1—8。

第十二條  職工以成本價購買公有住房由售房單位給予下列折扣：

1、凡購買現(xiàn)住房的，給予房屋售價5%的折扣；現(xiàn)住房折扣至2000年底取消。

2、售房單位應根據(jù)購房職工1992年（含）以前的工齡給予工齡折扣，每一年工齡每平方米建筑面積折扣額7.14元。1992年（含）以前離退休的職工，其工齡折扣的年限，從參加工作起，計算至國家規(guī)定的離退休年齡（提前離退休的，應算到離退休年齡或1992年）。

第十三條  以成本價或經濟適用住房價格出售公有住房，要按房屋竣工的實際年限扣除折舊。磚混結構的住宅折舊率為每年2%，最高折舊年限30年；鋼混結構的住宅折舊率為每年1.5%，最高折舊年限50年。

第十四條  出售公有住房，按所售房屋的建筑面積計算售價。建筑面積的計算方法統(tǒng)一按建設部《關于印發(fā)〈商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則〉（試行）的通知》（建房〔1995〕517號）規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  各類人員的住房建筑面積控制標準為：國家公務員和參照公務員對待的職工：地廳級和具有高級職稱的專業(yè)技術人員140平方米；縣處級和具有中級職稱的專業(yè)技術人員100平方米；科級和科級以下80平方米。在崗的技術工人：高級技師100平方米；技師80平方米；其他人員60平方米。

根據(jù)省委辦公廳、省政府辦公廳《印發(fā)關于認真清理違反規(guī)定集資建房、建私房等五個實施意見的通知》的有關規(guī)定，企業(yè)和自收自支事業(yè)單位各類人員的住房面積標準，由本單位職工代表大會參照上述標準自行確定，報經市房改辦批準后執(zhí)行。由于現(xiàn)實生活中還有很多單位職工住房水平達不到以上標準，因此，上述住房標準只是公有住房出售中計算各類人員住房是否超標的控制標準，不是職工住房必須達到的標準，也不是分配住房的標準。

第十六條  要嚴格控制各類人員購買公有住房時的面積標準。超標部分面積執(zhí)行市場價，不享受工齡補貼。以成本價出售公有住房，超標部分在20平方米以內的，市場價按成本價加15%調節(jié)系數(shù)測定；超標部分在21——60平方米的，市場價按成本價加30%調節(jié)系數(shù)測定；超標部分在61平方米以上的，市場價按成本價加60%調節(jié)系數(shù)測定；以經濟適用住房價格出售公有住房，超標部分的市場價按經濟適用住房價格加30%的調節(jié)系數(shù)測定。

第十七條  住房面積控制標準以內每平方米建筑面積實際售價按下列公式計算：

成本價實際售價=（成本價－7.14×折扣工齡）×（1－折舊率×折舊年限）＋成本價×（地區(qū)差價系數(shù)＋環(huán)境系數(shù)＋朝向系數(shù)＋層次系數(shù)＋層高系數(shù)＋設施系數(shù)＋裝飾系數(shù)＋現(xiàn)住房折扣系數(shù)＋其它系數(shù)）。

經濟適用房實際售價=經濟適用住房價格×（1—折舊率×折舊年限）＋經濟適用住房價格×（地區(qū)差價系數(shù)＋環(huán)境系數(shù)＋朝向系數(shù)＋層次系數(shù)＋層高系數(shù)＋設施系數(shù)＋裝飾系數(shù)＋現(xiàn)住房折扣系數(shù)＋其它系數(shù)）。

超標部分每平方米建筑面積實際售價按下列公式計算：

實際售價=市場價×（1—折舊率×折舊年限）＋市場價×（地區(qū)差價系數(shù)＋環(huán)境系數(shù)＋朝向系數(shù)＋層次系數(shù)＋層高系數(shù)＋設施系數(shù)＋裝飾系數(shù)＋現(xiàn)住房折扣系數(shù)＋其它系數(shù)）。

每套住房應收售房款按下列公式計算：

應收售房款=標準內實際售價×標準面積＋超標部分實際售價×超標面積。

 

第四章  出售程序

 

第十八條  出售公有住房按下列程序辦理：

1、售房單位向市房改辦提交售房申請報告，報告須注明擬售住房產權來源、座落、面積、套數(shù)等內容，并填寫《太原市房改住房出售評審申報表》。

2、經市房改辦初審符合出售條件后，售房單位填寫《太原市單位出售公有住房評審結論表》，同時提供下列證件，以供審驗：

1）房屋的所有權證；

2）房屋建設工程決算書；

3）房屋工程驗收報告，施工圖；

4）煤氣全額集資款及超標準裝修個人出資現(xiàn)金交納憑據(jù)。

3、公有住房出售評審機構對申請出售的住房進行實地勘察后確定各項調節(jié)系數(shù)，作出評審結論。

4、測仗、核實銷售面積并繪制所售房屋平面圖；計算每套住房售價并收存售房款。

5、售房單位將《太原市房改住房出售審批表》、《太原市職工購買公有住房花名登記表》、《房地產平面圖面積計算表》、《太原市房地產平面圖》、《房屋所有權證》送市房改辦審核。

6、市房改辦審核后，由市房地局辦理交易和產權變更登記手續(xù)。

 

第五章  權利和義務

 

第十九條  以成本價或經濟適用房價格購買的公有住房，個人擁有全部產權（包括占有權、使用權、處分權、收益權、可以繼承等）。

第二十條  購房人應合理使用所購住房，不得改變住房的使用性質；不得拆改、損壞房屋總體承重結構；未經相關部門批準，不得更改煤氣管線、供電線路、供暖設施和上下水管線。凡違犯規(guī)定擅自更改者，由購房人負責修復并處以罰款；造成嚴重后果者，依法追究責任。

第二十一條  購房人對所購住房內部進行裝飾、裝修，需向負責該房屋物業(yè)管理的機構提出申請并在機構監(jiān)督下施工。

第二十二條  購房人應自覺愛護并合理使用房屋共用部位、共用設施。凡因使用不當造成損壞者，由使用人出資修復；故意損壞者，追究相關責任。

第二十三條  購房人應自覺遵守居民行為準則，遵守社會公德，不得將私人物品存放在共用部位。

 

第六章  售后維修管理

 

第二十四條  已售公有住房要逐步實行專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理。以成本價或經濟適用住房價格出售、購房人擁有全部產權的住房，在辦理完全部售房手續(xù)、購房人取得《房屋所有權證》之后半年內，由原產權單位負責維修管理。半年后由“業(yè)主管理委員會”（以下簡稱管委會）選聘物業(yè)管理企業(yè)管理。以往歷年以標準價出售、原房屋產權單位尚擁有部分產權的住房，可由原產權單位負責維修和管理。

第二十五條  單位向職工出售的住房，十年內出現(xiàn)的主體結構問題和兩年內出現(xiàn)的裝修設備質量問題，由售房單位負責保修。售房單位發(fā)生分立、合并或取消的，由負責該房屋物業(yè)管理的機構從“房屋共用部位、共用設施維修基金”中出資維修。

第二十六條  公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

1、售房單位按照一定比例從售房款中提取。其中，多層住宅按售房款的20%提取；高層住宅按售房款的30%提取。

2、購房職工按購房款的2%繳交。“房屋共用部位、共用設施維修基金”的管理和使用，執(zhí)行建設部、財政部“建住房〔1998〕213號”文件（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》）的有關規(guī)定。

第二十七條  房屋共用部位包括樓頂、內外墻體（框架）、外墻面、基礎、樓梯間、走廊通道、煙道、垃圾道、單元門窗等。房屋共用設施包括上下水干管、總表至分表的照明電路干線、煤氣干線、高壓水泵、消防設施、電梯等。

第二十八條 房屋共用部位和共用設施由負責該房屋物業(yè)管理的機構負責維修；維修費用從基金中列支。

第二十九條  物業(yè)管理機構要對共用部位，共用設施進行定期維護，保證其正常使用。

第三十條  房屋的自用部位和自用設施的維修和養(yǎng)護，由購房人自行負責、費用自理。

第三十一條  房屋的自用部位和自用設施，指戶門以內的部位和設施，包括水、電、暖、煤氣戶表以內的管線和陽臺。

 

第七章  政策性調購住房

 

第三十二條  職工購買公有住房后，如職務、職稱晉升且購房職工夫妻雙方所在單位可重新分配住房時，允許職工將已購公有住房按屆時政府公布的公有住房出售的成本價售給原產權單位，并按屆時成本價及公房出售政策重新購房。每戶家庭只允許調購一次公有住房。職工以經濟適用住房價格購買公有住房后，不允許進行政策性調購。

第三十三條  職工以標準價購買的公有住房，按屆時成本價出售給原產權單位，增值收益由職工和原產權單位按各自所擁有的產權比例分成。

第三十四條  職工以成本價購買的公有住房，按屆時成本價出售給原產權單位，收益全部歸個人所有。

第三十五條  出售所購公有住房時，原售房時給予職工的工齡折扣、現(xiàn)住房折扣和一次性付款折扣不再扣還原產權單位。

第三十六條  職工出售所購公有住房時，房屋的地區(qū)、環(huán)境、朝向、層次、層高、設施、裝飾等調節(jié)系數(shù)，按屆時房改政策的規(guī)定執(zhí)行。計算折舊的年限為從職工購買所出售住房時起至出售當年止。所售房屋的質量及其他調節(jié)系數(shù)須經市房改辦實地評估確定。

第三十七條  職工出售所購公有住房后，重新以成本價購房時，不再給予工齡折扣。

 

第八章  配套政策

 

第三十八條  職工第一次以成本價或經濟適用住房價格購買公有住房，免征契稅。

第三十九條  公有住房出售收入必須全部存入房改配套銀行。專戶儲存，專款專用，嚴禁挪作他用。售房款可用于：

1、提取房屋共用部位、共用設施維修基金；

2、提取各單位原住房管理機構轉制資金；

3、繳存職工住房公積金單位補助部分；

4、發(fā)放職工住房專項補貼；

5、支付集資建房單位出資部分。

第四十條  嚴禁單位擅自定價，擅自出售公有住房。凡未經市房改辦批準出售的公有住房一律無效，房地產管理部門不予辦理交易和產權登記手續(xù)。

第四十一條  嚴禁壓低房價出售公有住房，不準借房改之機搞新的不正之風。多購或套購住房的，一經查出，除作廢產權外，要追究有關人員的責任。

第四十二條  售房單位和個人，要如實反映和提供房屋基本情況，不準弄虛作假，一經發(fā)現(xiàn)，除不予審批外，對已評審過的單位，終止售房手續(xù)并處以實際售房款總額1%—5%的罰款。

第四十三條  房改部門和房地產行政主管部門嚴格按照政策規(guī)定，審核辦理各單位出售公有住房的手續(xù)；凡違犯政策、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第九章  附  則

 

第四十四條  公有住房出售的原有關政策規(guī)定凡與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第四十五條  本辦法由市房改辦負責解釋。

第四十六條  本辦法自發(fā)布之日起實施。